投资建议


  • 柬埔寨土地所有权型态

    土地具有供给稀缺性和用途多样性的特点,属于不可再生资源。柬埔寨社会政局稳定,投资环境宽松,对外来投资极具吸引力。相对低廉的土地价格和永久性土地所有权,更赋予了土地升值极大的想象空间,土地已经成为外来资金在柬埔寨投资的热点。为使外来投资者对柬埔寨土地法律法规有一个基本了解,规避投资风险,我们结合以往的土地投资案例和经验归纳了以下几点,供投资者参考:   •土地所有权 柬埔寨王国境内的土地按所有权性质分为国家公有土地和私有土地。国家公有土地包括森林、河道、天然湖泊、河岸、海滩、道路等,任何个人或公司均不能取得国家公有土地的所有权,也不能以任何形式取得国家公有土地的开发权。私有土地又分为国家私有和个人私有,国家私有的土地可以依据相关子法令进行转让、出租或特许使用;个人私有的土地可以自由转让、赠予、交换或出租。   •投资土地主体资格 依据柬埔寨王国《土地法》,只有柬埔寨籍自然人或柬埔寨籍公司法人才有资格持有土地所有权。一个在柬埔寨注册的公司,其不低于51%的股份由柬埔寨籍自然人股东或柬埔寨籍法人股东持有,该公司法人才能依法被认定具有柬埔寨籍。因此,外国投资者要想取得柬埔寨土地的所有权,必须首先满足这一主体资格要求。实践中,外国投资者可以采用“投资移民”的方式申请取得柬埔寨国籍或者采用适当的股权架构设计成立柬埔寨籍公司法人。   •土地所有权文件 如前所述,投资者购买的目标土地必须是私有性质的土地。目前柬埔寨私有土地所有权档包括软土地证和硬土地证两种。软土地证由一系列文件构成,这些档由土地所在地的村长、乡长签字证明。软土地证仅在县(区)级地籍委员会登记,不是正式的土地所有权凭证。软证土地不能用于银行抵押贷款,但软证土地目前在柬埔寨占有很大的比例,特别是农业用地。硬土地证是由土地所在地省级地籍委员签发的正式不动产所有权档。   投资者购买软证土地时,应首先将软土地证过户到投资者名下,然后再向省级地籍委员会申请硬土地证。申请将软土地证转换为硬土地证需要向地籍管理部门缴纳一定的费用,具体缴费标准按土地的具体位置确定,此种费用可由土地买卖双方协商承担。如果投资者购买的是硬证土地,则需要按土地协议转让价格缴纳4%的不动产转让税,不动产转让税也是土地买卖双方自协商承担。   在土地交易过程中,定金、地价款支付方式都是由买卖双方自行协商确定的,柬埔寨法律对此并没有强制性规定。   •土地租赁、土地特许 除取得土所有权外,投资者也可以通过租赁、特许权方式取得土地的开发使用权。土地租赁期限最长为50年,租赁期限15年以上为长期租赁,长期租赁土地协议可以在地籍委员会进行登记。特许土地年限最长为99年,但柬埔寨政府自2012年起已经暂停批准新的特许地。   •投资土地前期调查 无论是购买或租赁土地,建议投资者对目标土地进行前期调查。调查内容包括土地所有权现状、土地所有权限制、所有权瑕疵、土地规划等内容,充分的前期调查可以最大程度上规避土地投资风险。 投资顾问李昊俊 联系方式: 手机:(柬埔寨)071-9191918 (+85571-9191918) 微信:mehani0304 邮箱:6528932@qq.com     ...

    发布 14 September, 2016

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  • 2016年后柬埔寨的房价与地价:是你逼我说的啊

    我小时候,美国去打伊拉克,然后中央电视台就请了国防大学的张召忠教授坐在台子后面每天分析前线形势。大家都听得津津有味,但结果张教授每预测一个新动向,第二天大家发现战场都往相反的方向发展,最后搞得主持人都不好意思问了。于是,观众朋友们断定,张教授是故意正话反说,总之只要张教授说东,你把它听成西,就肯定不会错了。结果果然百发百中,张教授也自此封神,您看看他今天多红。 从这件事情,我总结出来一个经验:只要人家要求你预测什么,你就应该大胆去猜。猜对了,你就是姜子牙;猜错了,你就是张召忠;终究你是要红的。千万不可以支支吾吾、扭扭捏捏,什么问题都说“这个问题,我们要以辩证的方法从正反两面去看它”,你不能脚踏两支船,把宝两边都押,而应该义无反顾地选择一条路,并一路走到黑。   基于这个精神,我也来回答一下问题。   最近,有不少客官在问我“金边的房价下一步将怎么样”。我原本是计划打一打太极,糊弄过去就算了的。但后来我想起了伊拉克的故事,在张教授的鼓舞下,决定一不做、二不休,必须给同学们一个交待。   用文字,一句两句也说不清楚,说多了,大家都不开心,我就画个图您凑合着看看算了吧: 另外一个,是地价的问题。   地价只会升不会降,原因有二: 1. 地块的地主与楼盘开发商身份有别。 楼盘开发商大部分为外籍,而金边有开发价值地段的地主多数是本地望族。开发商手里握有楼盘,两个月卖不出去就急,有个别极端情况两个月卖不出去就要后院起火;本地地主手里握有地盘,两年卖不出去也不急,反正都已经握了十几年,涨了十几倍,也不差这一年两年,有的是耐心。   2. 房市的起伏,要波及地价,在时间上有很长的延时。 消费者购房对市场的反应灵敏,但开发商的开发行为不灵敏,土地的地主就更不灵敏了。消费者看一看市场,买不买就是一瞬间的决定;开发商开不开发,前期研究少则三五个月,长则一年,项目一旦上马就意味着未来又要两年,不是想反应就能反应的;所有的波动都基本被地产开发商的开发周期吸收化解,追溯到最上游,对地主并无影响。等开发周期都过去,将要波及地主时,才发现低谷刚好已经过去,又成了牛市,所以地价就更没有下降的理由。就算以上机理有万分之一的机会失灵,只要开发商对柬埔寨五年、十年后的未来有信心,那么囤地行为会仍然活跃,土地交易频繁,地价始终只升不降。                                                          ——海君 投资顾问李昊俊 联系方式: 手机:(柬埔寨)071-9191918 (+85571-9191918) 微信:mehani0304 邮箱:6528932@qq.com  ...

    发布 08 September, 2016

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  • 就算柬埔寨落后,也不能站在中国视角看待这里

    刚来柬埔寨的时候经常会觉得这个国家落后,并认为这个国家真是像极了中国90年代!于是,很多外国人都拿来自本国淘汰的东西来这个国家淘金, 并用以前在自己国家的过往经验来看待或者判断这个国家。   其实柬埔寨不是中国,金边更不是北京。那西港也就不是上海或深圳。 我们可以从这个金边空拍视频中的一个画面看到很多在建项目。 不仔细看还真像2000年代的北京上海,大兴土木。 (金边楼行情)资讯:+855)71-9191918。微信:mehani0304[仅代表个人观点] 钻石岛(钻石双星 丽微亚 钻石凯撒....)BKK,奥林匹亚城,房地产项目不少,并且外国人人口不断上升。 纵观所有楼盘都是一栋一栋立起来,并没有像我们中国的大型社区 前面的马路又狭窄,土地也是私有,政府没有办法收购或者拆迁。 在没有办法扩宽马路,无法施工地铁的现状下,目前拥堵的交通问题无解 不断增加的车辆,拥堵不堪的旧城区,旧城区的居住条件正不断下降。 以前说金边市内生意好的餐厅,超市都大喊“大不如前”,两辆车平行插肩而过都是非常困难的。 金边市内土地是很昂贵的,不能因政策大量搬迁,这个国家土地是私有的。金边又不缺当官的,没有一个商人或者开发商为了自己楼盘开出一条宽敞的马路给我们。 金边市区现在土地价格平均2000美金,无论哪个开发商也没有办法负担。 旧城区的没落,新城区的崛起! 由于旧城区交通非常拥堵,5~20公里的地方开车得走30分~60分钟很多人选择了摩托车为交通工具 并现在开始来自世界各地的商人和公司都纷纷选择了堆古区这个地方来开展自己的事业。 堆古区高档住宅多,高档别墅多,高档又方便停车的餐厅多,银行多,还有个大型公寓社区。 马路宽,去机场方便,进旧城区方便,去新金边方便,去东南亚亚运会运动场也方便。万谷湖已经填埋成功了,非常明显堆古区即将成为金边真正的CBD(中央商务区)   反观旧城区,超堵车,由于欠规划停车不方便,也没有办法建那种叠加叠停车场 做生意的中国人已经开始从原来的莫泥旺大道渐渐的迁移到堆古区和机场对面   路通,财则通,路广,财则广 中国人都明白这个道理!   投资顾问李昊俊 联系方式: 手机:(柬埔寨)071-9191918 (+85571-9191918) 微信:mehani0304 邮箱:6528932@qq.com   ...

    发布 27 July, 2016

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  • 一个投资客眼中的柬埔寨:币值稳定、门槛低、正处资产膨胀前夜

    文 |  A先生 首发于 米筐投资,ID:mikuangtouzi 编辑 | 扑克投资家,转载请注明出处 ------------------------------------------------------------------------------------------------    前言   国内房价泡沫高企及人民币贬值趋势下,资金出海进行国际资产配置,国人想到的多是在欧美加澳新等成熟的民主资本主义国家购房置业。   优点是政局稳定无战乱,不至于房产被破坏或因革命房产被没收,同时还能满足子女留学及退休养老等需求;缺点也显而易见:进入门槛太高、城镇化红利已过,收益太低、资产只能保值,增值潜力有限(若遇到本币贬值,还可能略亏。如这些年,加币一直在贬值,多伦多的房价虽一直在涨,但换成美元反而亏损5%左右)。所以,这些国家更适合富豪。   有没有一个国家币值稳定、门槛较低,且处于城镇化、资产泡沫的前夜呢?你可以考虑下柬埔寨。   这是个神奇的国家。   它虽与美国隔着一个太平洋,却通用英语、流通美元、资金来去自由毫无外汇管制,尤为重要的是它正处于快速城镇化时期、资产膨胀的前夜。相对稳定的政局、中国制造业转移带来的就业增加、快速发展的经济、大陆/台湾/韩国/日本/新加坡/马来/泰国等国际资本逐鹿于此,中国人最爱投资的资产——房子,已逐渐在这个国家火热起来。   如果你资金量不是很大,又想对冲人民币贬值的压力,完全可以了解下柬埔寨的房产市场。   本文是根据一个在柬埔寨工作生活四年、资深房产投资客的访谈整理而成,希望对你有所启发。        柬埔寨在哪儿? 柬埔寨区位图 ↓↓↓   柬埔寨在中国云南往南,中南半岛的最南边,与泰国、老挝、越南接壤,临海泰国湾,全国人口1500万,是一个国民信仰佛教的君主立宪制国家。   在1863年被法国占为殖民地之前,很长一段时间是泰国(暹罗)的附属国。二战期间,日本发动侵略亚洲的战争,1940年侵占柬埔寨。二战结束后,国家再次被法国占领。随后,西哈努克带领国家展开了民族独立运动,并于1953年国家独立。   在渡过了十余年相对稳定的时光后,因冷战期间的大国博弈,处于东西阵营夹缝中的柬埔寨国运多蹇。1970年,军人朗诺在美国支持下发动政变,宣布废黜正在中国访问的西哈努克亲王国家元首职位。接下来,就是国内各派军事力量混战的局面,并遭遇了数年的红色高棉黑暗统治时期,多达200万人因饥饿/过劳/折磨/枪决而死,首都金边居民纷纷逃亡农村和边远地区,并一度成为“鬼城”、“无人之城”。   直至1993年,随着国家权力机关相继成立和民族和解的实现,柬埔寨才真正进入和平发展的新时期。        柬埔寨的经济 柬埔寨是个非常年轻的国家,大量老弱病残在内战期间死亡殆尽,现有国民多是和平时期出生,平均年龄27.8岁,多居住农村,所以存在巨大的人口红利和城镇化红利。   国家的中学教育体系在殖民时代就已建立,质量不错,但大学教育落后,又因为跟法、美、日的历史渊源,所以很多年轻人大学都去欧美日韩等国留学,等他们归国后,就职于政府部门、电力电信邮电等企业、或创业,因此造就了一批高收入的国民。   灯火斑斓的金边夜景 ↓↓↓ 东西方冷战时期,美国一度支持柬军人政权,强大的经济、文化实力影响柬埔寨至今,英语与高棉语一起被定为官方通用语言、美元在这里畅通无阻(因战乱、通胀和货币混乱,柬一度易货交易及用金银充当货币,后自发选用稳定的美元),除了日常小额支付人们使用本国货币瑞尔之外,大额资产如房产/车辆等,大家都使用美元计价和交易。   柬埔寨没有资本/技术密集型的重工业和制造业,因人力便宜,制衣/制鞋业比较发达,这大多是2008年前后始,从大陆转移来的低端制造业,且以出口欧美为主。其经济结构的变化出现在2015这一年,建筑业和房地产业取代制衣业成为国家最大的产业,与旅游业一起构成了国家的经济支柱,而农业则处日渐式微的地位。   目前制造业也出现了些许危机:一是美元升值,造成制衣成本上升,出口受阻;二是柬埔寨工会众多(法律规定10人即可成立工会,现已有3469家工会),工人经常罢工要求加工资。好在《工会法》即将出台,工人、工会、工厂的关系或将更和谐。        中国跟柬埔寨的渊源 中国与柬埔寨官方的友好关系,起始于二战后的冷战时期。处于东西方对抗夹缝中的柬埔寨一直是中美拉拢的对象,美国支持的军人政变后,与新中国第一代国家领导人毛泽东、周恩来等建立深厚情谊的西哈努克亲王长时间居住在北京,并建立流亡政府,长期致力于柬民族和解与和平发展,直至后来成功。至今,2004年继任的国王西哈莫尼每半年还到北京做定期健康体检。   其实,中柬民间交流更为久远。清代,大批闽粤沿海居民下南洋谋生时,其中的潮汕人就批量的来柬定居,至今已有三、四代。他们仍会说潮州话,并与大陆亲戚往来,方便他们在柬做商贸批发生意。像其他东南亚国家一样,华人掌控着国家经济,前十大富豪中,超一半是华人。   目前,中国已超越日、韩成柬最大的外来投资国,当地的路桥、电力、通信等基础设施多为中国企业建设,加上来此开工厂开矿产、各类做小生意的业主,大概有近10万中国人在柬淘金。   近两年,有越来越多的大陆地产商活跃在金边街头。相比内地动辄上亿的土地价格,柬埔寨的地产进入门槛较低,而他们的购房客户却是中国人——开厂的/开矿的/修路的/建桥的主管中层以上管理人员或做小生意的老板。   中国投资商建设的金边高档楼盘举办的答谢会,高档次跟国内没啥区别 ↓↓↓      外国人与柬埔寨楼市   毫不客气的说,80%的外国人撑起了柬埔寨火热的楼市,而这才不过6年的光景。   2010年5月,柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》,规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋,享有永久产权。由此,吹皱了房地产的一池春水,首都金边房价也由当初的每平1200美元涨到如今均价2500美元(合人民币1.6万元/平)。   柬埔寨共有三座大城市,分别是全国经济/政治/文化/宗教中心的首都金边、风光旖旎的经济特区港口城市西哈努克市、及旅游胜地吴哥窟所在地的暹粒市。房地产业主要集中在200万人口的金边市,一部分在西哈努克港,暹粒是个纯旅游城市,几乎没有外国购房者。   跟大家想象中的发展中国家首都贫穷落后不一样的是,金边是个非常国际化的城市,主要体现在人口构成上。除了越南、老挝、泰国、马来、新加坡等东南亚邻国外,这里居住这大量的美国人、欧洲人、日本人、韩国人、中国人等,占比大概为城市总人口的10%,他们大多是NGO组织的雇员、在此开矿办厂的管理人员、各类投资客等。   跟绝大多数国家不同的是,金边的房子绝大多数卖给了外国人,地产商几乎全为外国企业,日本、韩国、台湾、大陆等地产企业先后进入,更有趣的是地产商属于哪个国家,其建的房子就卖了那个国家的人。   6年来,金边房价翻倍,但仍处在上升途中,看不到泡沫要破灭的迹象,因为现在买房的外国人多是在金边工作、经商、生活的人,真正的投资客还并不多;其次,年轻的柬埔寨还处在快速城镇化的过程中,大量来金边寻找机会的农村年轻人和归国的留学生等需要在此定居人还没买房呢。   放眼望去,金边遍布身披绿色防护网的在建楼盘 ↓↓↓    投资柬埔寨房产有何优势呢?   1、上升途中的美元资产。柬埔寨虽有自己的主权货币瑞尔,也不发行美元,但绝大多资产以美元计价和交易,银行存款和贷款都可用美元。把人民币换成美元计价的金边房产,就对冲了人民币下跌的风险,何况这里的房子还在涨。   2、稳定政局及东盟的战略位置。1993年柬埔寨民族和解以来,一直和平发展,何况这又是一个心态恬静、不善战不尚武的佛教徒国家。其次,它还是东盟成员国,并处正中心的战略位置,2023年东南亚运动会将在金边举行。   3、政府民间都亲华的国家。柬埔寨上层与中国政府关系亲密,以西哈莫尼国王为核心的新一代国家元首继承了老一代的友谊。此外,中柬两国民间经济/文化交流、贸易往来频繁,且从未出现排华事件,中国人在此能保证人身安全。   4、资金自由进出无外汇管制。绝大多数国家都有外汇管制,即外汇资金进出都有严格的审核,如中国每年每人只有5万美元的外汇使用额度。但柬埔寨却无外汇管制,美元自由进出,只要是你的钱,不管多少,随意携带进出国境。   5、宽松的签证制度。柬埔寨签证叫EVISA。一签一年,到期可以续签,并且签证非常容易,所以外国人可以无休止、不限次数的续签下去。加上柬埔寨独特的旅游、文化资源和这些年的经济增长,所以很多外国人来此工作定居,也造就了金边的国际化城市。   6、大量接盘侠存在。柬埔寨房产的80%左右都卖给了外国人,柬埔寨年轻人虽有购房需求,但苦于收入低廉,随着柬经济发展及财富的积累(柬经济在2008年金融危机短暂停滞后,至今GDP已连续6年增幅达7%以上),将有大量接盘侠存在。   以上说了柬埔寨房产投资的许多优势,但也有风险:   最重要的风险不是房价下跌,而是项目烂尾。因进入柬埔寨的开发商多为外国企业,且资金实力参差不齐,若出现海外金融/经济危机,则会影响资金供应,造成烂尾;或者使用了杠杆资金的地产商项目销售迟缓,后续资金跟不上,也会造成烂尾。最典型的例子发生在2009年,受美国次贷危机影响,韩国经济受挫,几家银行破产,而这些银行却是金边韩国地产商的背后金主,因资金链断裂项目烂尾至今。   金边市中心有名的韩国地产商留下的烂尾楼:因2008次贷危机,停停建建至今8年 ↓↓↓      后记 以前,出国买房置业的多为富豪或殷实的中产阶级,主要看重资产配置、保值、延续,因为他们在国内有很多赚钱的机会,所以不是很在乎房产的增值。对于一些实力稍弱的中产,还谈不上资产的全球配置,反而更在乎赚钱的速度和资产的增值,所以完全可以按照中国近30年走过的成功道路,选择那些有人口红利和城镇化红利的发展中国家,来复制国内的成功。   投资顾问李昊俊 联系方式: 手机:(柬埔寨)071-9191918 (+85571-9191918) 微信:mehani0304 邮箱:6528932@qq.com                                         ...

    发布 27 July, 2016

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  • 如果2016年想投资柬埔寨首都“金边”[个人分享]

    1)09年的柬埔寨首都“金边” 09年9月我来到柬埔寨。从金边国际机场下飞机,在机场门口看见瘦瘦小小并且衣着破破烂烂的本地人对着我说 “tuk tuk?”。 经过一番比划我才知道他是要我乘坐这个玩意儿去酒店。开价12美金,想了一下…觉得这个价格要比我从北京机场去我家望京120人民币还便宜!可以接受... 现在2016年(这个交通工具已经开始进入淡出历史舞台的节奏了)   经过了2010年、2011年、2012年、2013年、2014年、甚至疯狂带有辉煌的2015年都已经过去了。天生懒惰的我,享受着2015年的成果休息了三个月。期间去了上海、北京、香港、泰国、还有韩国。打着市调查的口号,足足的休息了3个月。2016年对现在的我来说才是真正的开始(被老板喷,差点丢掉了工作) 从09年到现在已经过去了7年了,金边的发展我是亲眼所见亲耳所闻。当时我开着一辆2000年款的CRV车到处溜达,虽然开着跑了13万公里的老爷车,但,自我感觉非常良好。     上面几张就是当年金边的马路情况照片,看得出来没几辆车 当时出来溜达时,手上捧着这么一张金边地图,就已经足够了。地图上有金边所有餐厅,公司和你所需要的一切信息。(这个地图的作者值得敬佩) -----分割线----- 2)后来的金边 后来,金边地图成为了这个样子,多了机场的部分。城区开始扩张,俄罗斯大道和机场那边开始形成了中国村,唐人街。 现在变成了这个样子。唯一的问题是这张地图也不能好好的体现目前的金边。(一个国家的崛起往往是非常神速的) 当年没什么车辆的金边现在变成了堵车堵成长龙的样子。以前跟朋友约6点吃饭,5点半出门搓搓有余,餐厅门口也不怕没有停车位。“有车?多大?本田?CRV?哎呀~小车随便停”。可是现在~~~20公里的距离,你至少要提前一个小时出发。 ------分割线------ 3)正在崛起的金边 在大家不知不觉的时候金边悄无声息的崛起了, “这个地图是我从Google地图拍下来的(2010年的河内路)” 比如以前的土路-1986路和河内路就发生了巨大的变化! 现在是大马路,也变成了四车道。当然周边的排屋从900美金/平方,到了现在的1800美金/平方都买不到。柄发别墅区从1200美金/平方,到了目前的2400美金/平方。 4)堵车问题严重的老城区 现在柬埔寨的首都金边,首堵金边?没有最堵,只有更堵。 那么金边哪些地段可以投资呢? 三句不离本行,我是做房地产的。与大家分享从房地产的视角出发来看柬埔寨首都金边。 第一:柬埔寨是民主国家,无法因政府的一声号令全部拆迁动迁。 第二:柬埔寨国穷民富,政府无法拿出巨资补偿民众的土地。 第三:没有哪个国家的政府或开发商能出得起钱,赔偿扩宽马路需要支付的土地补偿金。   北京最牛钉子户 第四:金边不缺当官的,有后台的。想赶走市区的任何人都不大现实。更何况一条繁华地段拥有土地的金边人,(比如到现在北京还有未能解决的钉子户) 第五:为了大选投票,政府不想得罪民众和权贵(除法律明文规定犯法的违章建筑) 那么这些地段,没有办法规划,马路没有办法扩宽,虽有建立交桥的计划却无法从根本性解决问题。 旧城区目前就有严重的交通问题,今后一至三年内会更加严重!并且没有办法解决。什么?地铁?还太遥远,您自己看哪里还有地可以腾出来建地铁呢?..。。这些地段随便一统计,就有很多酒店式公寓,本地自建案和外商开发的案子加起来怎样也有上万户。目前就已经堵的没有办法,上万户公寓就是上万辆车,那么交通......那么房价上涨空间?自然就。。。 如果在旧城区的路上,看见对面来了一辆车,我们必须得靠一边,给对面的车腾出空间来让于它通过后我才能走! 这种事,在旧城区经常遇到。所以外国人现在很讨厌在旧城区聚会和喝酒。 ps)如果你一定要跟北京比的话???     嘿嘿..如果 你一定要较真,想要跟中国的《北上广》或者国内的二线城市比的话.....我给你看看 中国城市里的马路…(国内最起码是四车道的马路)… 加上土地价格这么贵,带来的房价就贵。目前比较贫穷的本地人要入手也只能望尘莫及了。 5)现在金边的发展 土地价格昂贵,加上无法规划的道路。有眼光的外资开始往规划好的新城区发展。土地价格便宜,房价也便宜。本地人好入手不说,最起码道路可以扩宽。还可以增加一条高速公路。 再来看看本地有钱人,基本都居住在新城区之一“堆古区”。有内部消息和知道金边规划的本地有钱人正拼命购买598路、河内路和柬韩卫星城周边的土地。而且说什么都不会再转手卖掉….. (话说作为外国人,你能在这个地段买到土地,你的关系肯定不是一般的硬或者是你太有钱了) 作为一个资深投资顾问,按金边公寓行情和销售情况。来自中国和韩国还有欧美的投资客目前对于这个国家,能接受的价位大概在3300美金/平方米以下,本地人对于公寓能接受的价位大概是1500~2300美金/平方米以下。 而目目前柬埔寨一年7~8%经济增长,作为投资者看一看自己手上的房产价格就可以算得出什么时候适合脱手了。 噢~对了,目前金边闭着眼睛买房都是赚的,区别就是赚多?还是赚少?等得久?还是等的短?容易套现?还是不容易套现?毕竟房地产是最保值的。 堵车的时候坐在车里,看着窗外满大街骑着摩托车的本地人经常能发出感叹“天啊!这么多年轻人!!柬埔寨好年轻啊”。 “天啊,他们到底哪里来的钱?这个穷国家竟然都是开日本原装摩托车啊”“天啊!!满大街的豪车......” “呵呵! 我爱柬埔寨 I LOVE CAMBODIA” 房屋投资顾问李昊峻微信:mehani0304 也可扫描二维码 投资顾问李昊俊 联系方式: 手机:(柬埔寨)071-9191918 (+85571-9191918) 微信:mehani0304 邮箱:6528932@qq.com   ...

    发布 12 July, 2016

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  • 柬埔寨土地房产投资注意事项

    2010年4月柬埔寨.金边在国会审议《外国人私有房产所有权法》草案之际,部分外国人正担忧之前买下的房地产被没收或强制拍卖,纷纷寻找相关官员谋求“出路”。 在国会会议上,副总理兼奉党议员涅文才表示,已有100多名外国人上门,向他寻求协助,因为他们害怕失去房地产。 副总理兼奉党议员涅文说,这些外国人都是在柬埔寨政府实施《国籍法》前,获得柬埔寨身份证,惟并不是在王令承认下入籍,并购买了房地产。   有100多名持有柬埔寨身份证的外国人来找我求救,他们都是因害怕房地产被政府没收而找上门。   副总理兼奉党议员涅文才透露,“找上门”的外国人大部分为香港与台湾人,当中一部分拥有超过200万美元的房地产产业。 无论如何,副总理兼奉党议员涅文说,一部分上门求救者,部分涉及伪造公共档(身份证),而被法庭下令禁止入境。他说,一旦证实上述人士确实犯法,他支持政府没收上述产业为国有,增加国家收入。   1996年柬国开始实施《国籍法》,外国人是否成功入籍柬埔寨,是以王令为基本法律档,而不是以身份证,所以,惟有获得王令批准入籍者,才可享有本国人民一样的权利,可购买土地和底层或以上的产业。   那些持有身份证却未获王令批准者,将被视为“外国购屋者”,他们皆须遵守《外国人私有房产所有权法》,即只可购买二楼或以上的共管式高楼产业。   然而,他说,那些在1996年《国籍法》生效前,获当局颁发身份证者,即代表成功入籍,他们与本国人享有同等权益,不受《外国人私有房产所有权法》约束。 根据一名资深律师表示,许多外国人通过“投资移民”的方式,经过柬埔寨发展理事会(CDC)审核批准注册成立公司后,申请加入柬埔寨籍。   有关申请必须经内政部、总理府、报总理审批后,最后是国王签发王令批准加入柬国籍,届时便可名正言顺购买柬埔寨房地产。   另一种情况则是,外国人和柬埔寨公民联姻,以取得柬埔寨国籍(必须同样获得王令批准加入柬国籍),且在领取结婚证后,须与柬埔寨配偶共同生活3年以上,这类外国人也可购买房地产。   2010年4月5日柬埔寨国会通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。   根据该法律,外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。   根据《外国人不动产产权法》规定,外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋,可获得与本国公民相同的房产产权证,并可自主进行房屋租赁及买卖,享有权无年限限制,为永久。(2010年12月4日,柬埔寨内阁会议通过了《外国人私有房屋所有权法》草案,允许外国人在柬购买公寓二层以上(不包括底层)的房产,并拥有100%的所有权(不包括土地所有权)。   柬埔寨国会会议通过了《外国人私有房地产所有权法》草案,为外国人购买二楼或以上共管式高楼产业铺路,以刺激国内疲弱的房地产市场。   国土规划部长黄春林说,法令实施后,它将制止外国人借用或通过本地人,购买柬埔寨产业的现象,这可以为柬埔寨法庭与法律减少许多麻烦。这项法令还加强柬埔寨的房地产管理系统,尤其是推动与鼓励建造豪华与高尚房地产的投资。 《外国人私有房产所有权法》草案第6条文规定,外国人只可购买属于共管式高楼产业的二楼或以上产业;底楼或地下层产业仍只限国人购买。   另一方面,外国人也不被允许在位于边境30公里范围内,以及部份政府禁止的地区购买产业,但经济特区、主要城市,及其他政府准许的地区例外。   柬埔寨土地购卖常见纠纷失利与预防方法       外国人是指柬埔寨自然人、或柬埔寨法人以外的,在柬埔寨投资、居住的人,均称之为外国人。   柬埔寨王国宪法第三章第44条规定:只有柬籍自然人或法人,才能拥有土地所有权;   柬埔寨王国土地法第一章第8条规定:只允许柬埔寨自然人,或柬埔寨法人拥有柬埔寨王国土地所有权。   那么,外国人在柬埔寨怎样才能拥有土地、房产所有权呢? 就目前政策而言,有以下几种途径可以拥有: 途径一: 投资移民。     投资移民是指来柬埔寨王国进行投资,经柬埔寨发展理事会--柬埔寨投资委员会审核批准注册成立的公司、企业,被视为投资公司,简称CDC公司。 外国人取得投资公司资格后,可以申请加入柬埔寨国籍。 经内政部、总理府,报总理审批后,最后是国王签发王令批准加入柬国籍,获得柬国籍后就能名正言顺地投资房地产了。 途径二: 与柬籍自然人合作注册公司。   柬埔寨王国土地法第一章第9条规定:在柬注册公司、企业,并由柬籍自然人或法律认可的柬籍法人持有51%或以上股份的,可成为土地所有人。 在商业部注册这类公司、企业时,外国人持有49%的股份,可以担任公司董事长、法定代表人;柬籍自然人可担任董事或公司股东会成员。 公司注册完毕后,可以用公司的名义购买房地产,属公司拥有的所有权财产。 公司法规定:公司的重大决策要经过公司全体股东的一致同意方能实施。 这样一来,公司的任何人就不能任意动公司的财产了。 然而,如果你在公司、企业的实际持股比例与注册股份比例不一致怎么办? 那么你务必到律师事务所请律师作见证或公证。律师会写一份完善的协议书,保护你的权益。 途径三: 同柬埔寨公民联姻。   法律规定,外国人与柬籍自然人结婚,通过婚姻可以取得柬埔寨国籍。但必须在领取结婚证后,与柬籍配偶共同生活三年以上。取得柬埔寨国籍后,就可以"柬埔寨女婿"或"柬埔寨媳妇"的身份购买房地产了。 以上三种,是外国人合法拥有柬埔寨土地、房产所有权的可行途径。 投资顾问李昊俊 联系方式: 手机:(柬埔寨)071-9191918 (+85571-9191918) 微信:mehani0304 邮箱:6528932@qq.com ...

    发布 12 July, 2016

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  • 在柬埔寨购买房屋所签订的《房屋买卖合同》需要公证吗?

      在柬埔寨购买房屋所签订的《房屋买卖合同》需要公证吗?   柬埔寨《民法典》第336条规定: (1)当要约和承诺达成一致时合同即达成; (2)尽管有上述(1)的规定,但涉及不动产所有权转移的合同文件只有经过公证后才能生效。      依据以上规定,在柬埔寨购买房屋时所签订的《房屋买卖合同》需要经过柬埔寨公证部门的公证才能生效。而在实践中,很多《房屋买卖合同》并没有履行公证程序,并且这种现象普遍存在。但对外来投资人而言,在签订不动产转让合同(《房屋买卖合同》)时,我们还是建议合同双方办理合同公证,确保合同的合法有效性,以保护自己的合法权益。 投资顾问李昊俊 联系方式: 手机:(柬埔寨)071-9191918 (+85571-9191918) 微信:mehani0304 邮箱:6528932@qq.com   ...

    发布 04 July, 2016

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  • 外国人生活环境

    公寓租赁 黄金地段(46-130平方米):100到2500美元(含与不含水费) 商业区(4X16,底层至3楼):200-2500美元 市场周边(底层至3楼):200-2600美元 市场区(底层至3楼):300-1500美元 住宅区(底层至3楼):150-850美元 --来源于柬埔寨官方投资指南 酒 店 首都: 五星级 129-480美元/晚(单人房、双人房) 四星级 62-619美元/晚(单人房、双人房) 暹粒: 五星级 100-399美元/晚(单人房) 四星级 220-380美元/晚(单人房) 西哈努克: 五星级 200-550美元/晚(单人房) 四星级 54-142美元/晚(单人房) --来源于柬埔寨官方投资指南 教育 首都金边有许多家国际学校,绝大多数为英语教学,开设了1至12年级的课程。 部分国际学校收费标准如下: 早期学习(半日/全日):3100-6470美元/年学费,750-800美元/年资本费用(不可退费)。 幼儿至12年级:11250-16460美元/年学费,1920-2000美元/年资本费用(不可退费)。 报名费/存款:750-2000美元,入学费:500-2000美元,年注册费:300-350费 补充 人均GDP 2013年为1080美元   消费者物价指数(CPI) 政府的政策为每年的通货膨胀率不应超过5%。 经济自由指数 根据美国传统基金会发布的‘2012年度经济自由度指数’,柬埔寨的整体经济自由度得到了57.6分,在179个国家中排名第102位,在亚太地区的41个国家中排名第17位。柬埔寨在财务自由,政府开支和货币自由取得高分。由于所得税和企业税较低,柬埔寨整体税负较低,因此柬埔寨在财政自由度方面得分较高。但是,其他一些制度缺陷影响了柬埔寨的整体经济自由度,商业自由,贸易自由,产权有无腐败等方面得分较低。   经济特区投资趋势 合格投资项目有发电厂与制造业,制造业主要有生产塑料产品,包装材料,成衣和鞋类。 出口趋势 普遍优惠制出口方面主要是出口成衣到美国和欧盟这两大出口市场。 进口趋势 柬埔寨进口增长远高于出口的增长。 出口优惠、限制和纳税 以下产品出口税如下: -天然橡胶(2%,5%和10%,依等级和加工类型而定) -未经切割(未加工)宝石(10%) 木材制品(5%-10%) 鱼类和甲壳动物,软体动物和其他水产(10%) 免税进口货物 根据投资项目类别,可享受生产设备,建筑材料,原材料和/或生产投入附件免税进口的待遇。除了免税,位于经济特区的合格投资项目进口的生产设施,工厂建设材料和生产投入的增值税,于2010年3月起已免除。免除范围因合格投资项目的类型而定。 普通关税税率 柬埔寨进口关税根据从价格税主要由四种税率组成:0%,7%,15%和35%。另外,所有进口货物征收10%增值税。 东盟自由贸易协定优惠关税 此外,在东盟自由贸易协定(AFTA)的‘共同有效优惠关税’(CEPT)计划下,从东盟其他成员国进口,原产地条件下规定的产品可享受较低关税税率。 东盟-日本全面经济伙伴关系(AJCEP) 2011年11月,AJCEP在所有东盟国家生效,但印尼除外。在实行AJCEP方面,日本免除了约90%的所有产品的进口税。 税种及现行税率 税项 利润税的税率: 20%-30% 最低税:年营业额的1% 预提税:4%-15% 所得税:0%-20% 增值税:10% 其他税种 对某些商品和服务征收的特种税 -当地及国际航空运输机票:10% -当地及国际通讯:3% -饮料:20% -烟草,娱乐,大型汽车以及125CC以上的摩托车10% -石油产品,排量2000CC以上的汽车:30% -财产转让税:转让价值的4% -土地闲置税:闲置土地评估价值的2% -专利税:大约300美元 -不动产税(除农地,应用于价值超过100万柬币的不动产):评估价的0.1% 柬埔寨私营行业 私营公司在各行业的数量 在2010年的试验调查,通过ISIC的行业分类的企业数量如下: -‘批发和零售交易和车辆修理’的企业达299,000家,占56% -‘制造业’的企业达100,000家,占18.7% -‘住宿和食品服务活动’达49000家,占9.2% -‘其他服务活动’达37000家,占6.9%                                                                                          ——高棉日报 投资顾问李昊俊 联系方式: 手机:(柬埔寨)071-9191918 (+85571-9191918) 微信:mehani0304 邮箱:6528932@qq.com   ...

    发布 04 July, 2016

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  • 柬埔寨投资的机遇与挑战

                         上周五,中国国家主席习近平会见了到访的柬埔寨国王诺罗敦·西哈莫尼,双方同意共同推动中柬全面战略合作伙伴关系不断向前发展。中柬友谊自建交以来历经五十余年风雨,历久弥新,两国依旧情同手足、肝胆相照。在经贸领域,中国长期以来是柬最大的贸易伙伴和投资来源地。中国企业赴柬投资可以关注哪些领域的投资机会?需要注意哪些风险?     目前,中国是柬埔寨最大的贸易伙伴和投资来源地。据中方统计,2015年中柬贸易额达44.3亿美元,增长18%。截至2015年,中国对柬埔寨累计协议投资额已达120亿美元。其中,中国企业2015年在柬新签合同额14.2亿美元,增长0.5%;完成营业额12.1亿美元,增长25.8%。 对中国企业而言,以下产业在柬埔寨拥有投资机会:   1 农业领域                农业领域是柬埔寨最重要的经济领域之一,近年来,为了促进农业领域的增长,就业和生产效率,政府提供了一些投资福利,例如,对进口农业材料和器械免税。除此之外,廉价的劳动力和肥沃的土地使得投资柬埔寨的农业有一定的优势。   因此,农业领域为外国投资者提供了广泛的机会,尤其是在有机农业和农产品加工领域。截至目前,中国在柬埔寨投资的农业领域包括水稻、橡胶、腰果和林业。   从2014年起,中国为柬埔寨提供10万吨大米配额,并于同年与柬方签署了玉米和部份热带水果输华合作意向文件。目前柬埔寨出口到中国的大米占其大米出口总量的25%,中国已是柬埔寨大米最大出口市场。 2 建设项目                      建设领域在柬埔寨经济中是主要增长领域之一。2015年柬政府共批准建筑项目2305个,同比增长17.6%,其中大型项目184个,建筑面积768.6万平方米,增长18.98%;投资总额33.38亿美元,增长33.14%。   国外投资商主要来自中国、韩国、马来西亚和越南,建设地点主要位于首都金边市、暹粒省和西哈努克省。中国在住宅和商业建设项目均有投资。 3 旅游领域                  旅游业是柬埔寨四大经济支柱之一,柬埔寨每年都在吸引逐渐上升的来访游客。2015年,全柬共接待外国游客477.52万人次,同比增长6.1%。旅游收入30.1亿美元,占GDP的16.3%。   越南、中国、老挝、韩国和泰国为前五大游客来源国,其中,中国游客69.5万,同比增长24%,仅次于越南。在柬埔寨旅游产业领域,中国的投资者包括优联发展集团和中国建设集团。 4 制造领域 2015年,柬埔寨制衣制鞋业新增72个项目,企业数量达到1007家,同比增长10%,出口额达到71.7亿美元,同比增长18%。欧盟仍是柬制衣制鞋业最重要的出口市场,全年柬对欧盟出口总额达32.7亿美元,增长39%。   在柬埔寨,外商在制造领域的投资非常主动,尤其是在服装产业。中国在服装产业占据了很大的市场份额。中国投资的其它制造领域包括机动车、电子产品、机器、家具和医药。 5 基础设施领域 柬埔寨的基础设施相对落后,这也导致其近年来投资倍增。2015年,柬埔寨基础设施领域投资额达到31.3亿美元,同比增长7.8倍,占投资总额的67.4%,成为拉动投资的重要引擎。   对外商投资而言,基础设施领域的投资机遇包括固体废物处理、水力发电、公路、桥梁、铁路和其它相关的设备供应。就水力发电、煤炭、石油、桥梁、铁路和公路而言,中国投资已经涉足于这些产业。 除上述5个领域外,柬埔寨国家级境外经贸合作区——西哈努克港经济特区发展迅速。截至2016年5月底,西哈努克港经济特区已累计引进纺织服装、家具、五金、电子机械等领域的企业100家,在柬埔寨各经济特区中名列前茅,主要来自中国、欧美、日本等国家和地区。 赴柬投资SWOT分析   优势 1、柬埔寨制造业的基础在扩大,出口在快速增长; 2、柬埔寨有8条质量良好的国家高速公路,可以运输重物; 3、服装和农业的兴起带来了低失业率,并意味着GDP在过去十几年间的持续上升,以及消费能力的增加; 4、柬埔寨的恐怖组织少,受到袭击的风险小。 劣势 1、低级别的教育标准让市场中缺乏高技术人员,投资者需要引进合格员工; 2、柬埔寨普遍存在的政府腐败问题,提高了企业经商的成本; 3、司法系统缺乏公正性,履行合同非常困难; 4、警力没有足够的资金和装备,执法效率会下降,特别是在大城市以外的地区。 机遇 1、政府正在致力于解决人口教育素质低下的问题; 2、柬埔寨服装业发展基础好,政府正在努力融入全球生产网络; 3、柬埔寨与美国、欧洲拥有良好的关系,能够引进外国专家让执法机构和军队更现代化; 4、石油勘探项目可以从长远降低电力成本,并且让国家有能力面对未来的能源需求。 挑战 1、政府征用土地很普遍而且土地权不受到保障; 2、反政府的暴力活动,可能造成规模更大的社会不安定,特别是这种暴力活动是由于政府官员腐败问题引起; 3、柬埔寨对电力的需求远超过国家供给,电力短缺严重,会给商业活动带来极大负面影响; 4、政府主要在建造新的道路,但是旧的道路没有整修,中期看来,交通基础设施服务能力会退化。     文章来源:柬埔寨中国商会   投资顾问李昊俊 联系方式: 手机:(柬埔寨)071-9191918 (+85571-9191918) 微信:mehani0304 邮箱:6528932@qq.com   ...

    发布 09 June, 2016

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